Teď už je možné se s těmito „novými“ argumenty seznámit v usnesení rady č. 0120/12 a přesvědčivost argumentace nezávisle posoudit. V přílohách usnesení máme k dispozici dva znalecké posudky k ceně pozemku, jedno právní stanovisko k možnosti vypovězení nájemní smlouvy a návrh usnesení zastupitelstva s důvodovou zprávou. Jsou tam ještě „hlášení“ o postupu „výstavby“ od společnosti Holešovický trojúhelník, ta ale vyvolávají spíše rozpaky, tak je zatím ponechme stranou. Po přečtení těch ostatních dokumentů musí každého normálně myslícího člověka napadnout řada otázek, na které nenajde uspokojivé odpovědi.

Možnost vypovězení nájemní smlouvy

Otázka možného vypovězení smlouvy je z právního hlediska rozebrána podrobně s výsledným konstatováním, že tuto smlouvu je třeba brát jako nevypověditelnou. Sice existuje určitá varianta interpretace této smlouvy jako smlouvy na dobu neurčitou a z toho plynoucí možnost výpovědi podle Občanského zákoníku, ale úspěch této cesty je hodnocen jako velmi nejistý. Nehledě na případný léta trvající soudní spor (tomu lze bohužel u nás věřit) bez možnosti jakkoliv s pozemkem hospodařit, a to z obou sporných stran. V tomto právním stanovisku je však jeden bod, který jako by trochu zapadl, a je proto vhodná jeho celá citace (týká se sjednané ceny cca 78 milionů Kč v dodatku č. 3 k nájemní smlouvě): „Zmíněný dodatek č. 3 byl uzavřen konkrétně mezi pronajímatelem a nájemcem s tím, že nájemcem byla v té době společnost Holešovický trojúhelník a.s. Stávajícím nájemcem je osoba odlišná od osoby, která dodatek č. 3 s pronajímatelem uzavřela, a protože je předmětné předkupní právo právem in personam (osobním, nikoliv věcným), stávajícímu nájemci nesvědčí. (Pouze v případě předkupního práva sjednaného jako práva věcného, tedy vztahujícího se k samotné nemovitosti, přichází v úvahu přechod takového práva i na právní nástupce osoby, v jejíž prospěch je předkupní právo sjednáno).“ Znamená to tedy, že v tomto případě již není pronajímatel vázán předkupní cenou? Pak by se ale zcela ztratil smysl těch následných šroubovaných znaleckých cen, aby výsledná cena odpovídala ceně smluvní, navýšené o inflaci.

K ceně pozemku

Jeden ze znaleckých posudků je poměrně stručný, stanovuje administrativní cenu na cca 205 milionů Kč a uvádí, že v době realitního vzestupu (2008 – 2009) měly pozemky v této oblasti cenu přes 13 000 Kč za m2. Po opadnutí poptávky jsou pozemky vedeny jako neoceněné. Na základě těchto skutečností je konstatováno, že „se s obdobnými pozemky neobchoduje, a to jak z důvodu nedostatku obdobných pozemků, tak i z důvodu poklesu poptávky ze strany developerů. Z tohoto důvodu je prakticky nemožné stanovit cenu obvyklou, která vychází ze srovnání s obdobnými pozemky.“ Přesto je v tomto znaleckém posudku „odvozena“ cena obvyklá, a to z nájemné částky cca 4,8 milionu Kč/rok jako 5 % ze základní ceny. Z toho vychází základní cena pozemku cca 95 milionů Kč, které je přisouzen statut ceny obvyklé. Připomíná to trochu hledání počátku a konce kružnice.

Druhý znalecký posudek je výrazně obšírnější a používá několik způsobů stanovení ceny pozemku. Tady si můžeme vybrat z několika cen, od administrativní ceny cca 187 milionů Kč po různé varianty cen podle Naegliho metody (od cca 92 do cca 120 milionů Kč). A jaká byla vyhodnocena cena obvyklá? No přece cca 95 milionů Kč. Je to opravdu jenom náhoda, nebo to odpovídá nějakému předem specifikovanému zadání? Přibližně stejná cena totiž vychází i z výše zmíněné smluvní (předkupní) ceny cca 78 milionů Kč se započtením inflace za posledních 6 let. Přitom je zajímavé, že administrativní cena, která má přesněji specifikovaná pravidla, vykázala podle těchto dvou posudků výrazné rozdíly: 205 versus 187 milionů Kč.

Druhý posudek je ovšem poučný i pro laika. Například v tom, že se zde dozví, proč při stanovení ceny odvozené z nájemní částky se z obvyklého rozpětí 5 až 10 % bere ta nejnižší hodnota, 5 %: je to z titulu právní vady nemovitosti a tou vadou je dlouhodobá nájemní smlouva na 75 let. Zajímavé, ne?

Za pozornost stojí ale i jiné informace z tohoto posudku. Například hodnocení lokality: veškerá občanská vybavenost, dobrá dopravní obslužnost, bez problémového obyvatelstva, dobrá lokalita pro daný typ a účel stavby, existující (byť částečné) stavební povolení atd.

Nebo jiný údaj, a to odhad reprodukční ceny budoucí stavby cca 525 milionů Kč (reprodukční cenou stavby se rozumí taková finanční částka, za kterou by v současnosti bylo možno stavbu vybudovat jako novostavbu: je to tedy výše pořizovacích nákladů stavby, v tomto smyslu tedy cena pořizovací). Z této částky je odvozena cena pozemku jako 23 % z reprodukční ceny, cca 120 milionů Kč.

Tento údaj je zajímavý i ve vztahu k novému sídlu radnice. Uvedená pořizovací cena odpovídá budově s administrativní plochou cca 7 650 m2, obchodní plochou cca 7 500 m2 a supermarketem cca 3 700 m2. Navíc s cca 500 parkovacími místy. Že by se do takového prostoru nevešla naše radnice a třeba i s poliklinikou?

Proč ten spěch?

Tady je nejvíce nevyjasněného. Kdyby byla radnice před exekucí, ve finanční nouzi apod., bylo by možné tento spěch s prodejem pochopit. Nebo kdyby se nabízel prodej řekněme za nadstandardní cenu, která by přesáhla očekávanou cenu pozemku pod budoucí radnicí. Ale v situaci, kdy může radnice každoročně inkasovat 4,8 milionu Kč na nájemném, proč prodávat? Tady chybí minimálně základní kalkulace, za jakých vůbec podmínek radnice na prodeji alespoň neprodělá. Z jednoduchého propočtu nájemného plyne, že částku 95 milionů Kč získá městská část za cca 20 let a pozemek jí bude dále náležet! Čím lze současnou snahu o urychlený prodej zdůvodnit? Zdá se, že z důvodů ekonomicky výhodných pro radnici to nebude. Jsou v tom nějaké ryze osobní zájmy? Možná se vysvětlení skrývá u majitelů akcií Holešovického trojúhelníku, a.s., možná jsou to jenom obavy, že nový zákon o hlavním městě takové transakce znemožní nebo výrazně ztíží. Každopádně podobné otázky by měli klást především zastupitelé, pokud svoji funkci berou poctivě, aby mohli své voliče přesvědčit, že učinili pro ně to nejlepší. Pokud se ale spokojí s důvodovou zprávou k této transakci, jakou bych si nedovolil předložit ani při prodeji trafiky za 100 tisíc Kč, pak ať nám pomáhají všichni svatí.

Ivan Tinka